昨日午後の猿江恩賜公園です。

思ったよりロマンティック。

ちょうど、紅葉の見頃です。

司法書士には、委任者の意思確認及び本人確認をする義務があります。

例えば、ＡさんＢさんが共有している不動産をＣさんに売却する場合、

売主のＡさん、Ｂさんと買主のＣさん全員の本人確認と意思確認をする必要が有ります。

本人確認は言うまでも無く、本人自身がその法律行為をしているかどうかの確認で、運転免許証やマイナンバーカードなどの公的証明書によって本人確認をします。

意思確認は、例えば「江東区亀戸○丁目○番○号の不動産を１億円で売却する手続きを行いますが宜しいですか？」という確認です。これは、認知症など法律行為が難しい人が、親族などの言われるがままに本人の意思とは無関係なところで法律行為をしてしまい、不利益を受けるのを避けるためです。

原則として、司法書士に登記の委任をされる場合、１度は直接、面談する必要があります。

どうぞ、本人確認及び意思確認にご協力ください。

「相続登記に幾らくらいかかるのか教えてください。」

というお電話のお問合せが時々あります。

当事務所のお答えとしては、

「不動産の評価額が分からなければ、費用が出せないので、評価額の分かるものをご用意いただけますか？」

とお答えしています。

そこで「ザックリでいいので教えてもらえませんか？」とおっしゃる方もいらっしゃるのですが、残念ながら不動産の評価額が分からなければ「ザックリ」でも大体の費用が出せないのです。

相続登記の場合、登記費用の中の登録免許税が　不動産の評価額×４/１０００と決まっています。

例えば、１０００万円の不動産ならば、登録免許税は４万円ですが、３０００万円の不動産ならば登録免許税は１２万円です。５０００万円ならば登録免許税は２０万円、と不動産の評価額によって１０００円の時もあるし、５００万の時もあるのです。

この評価額と言うのは、一般的に流通している価格ではありません。ですから「購入した時は５０００万円でしたけれど」というのも参考にはならないのです。

不動産の評価額が分かる資料としては、「固定資産税の評価証明書」と「固定資産税の納税通知書」があります。

「固定資産税の評価証明書」は東京２３区内の不動産であれば都税事務所で取ることができます。この「固定資産税の評価証明書」は実際に登記申請の際に必要になりますので、予め取寄せておいても良いと思います

もう一つ「固定資産税の納税通知書」は、毎年、５月から６月くらいに納税義務者（基本的には所有権者）の自宅へ都税事務所から届きます。払い込みをする用紙のことで、２枚目の物件明細に不動産の評価額が記載されています。ただ、こちらの納税通知書では、見積金額を出すことはできますが、実際に登記申請の際には利用できません。別途、「固定資産税の評価証明書」を取る必要が有ります。

今日は評価額についてのお話でした。

今日は農地についてお話ししたいと思います。

この場合の「農地」は登記簿の地目が「田」や「畑」であることを前提にお話しします。

農地の場合、農地法と言う法律によって、自由に土地を売買したり贈与したりすることはできません。この農地法という法律は、農業生産者の保護、食料の安定的な確保を目的とした法律です。

農地だと、絶対に土地の名義変更をすることができないのか？と言いますと、そんなことはありません。相続を原因とする名義変更は制限なくできますし、売買や贈与でも次の条件をクリアすれば、名義変更ができます。

①　市街化区域の土地の場合、農業委員会に届出を受理してもらうことで名義変更ができます。市街化区域とは優先して市街化していきましょうとされている区域で、農業委員会は市区町村の行政委員会で大抵は役所の一角にあります。

②　市街化区域以外の土地の場合、農業委員会に許可をもらうことで名義変更ができます。

①と②の大きな違いは「届出」か「許可」の違いです。「許可」の方が名義変更のハードルは高くなります。（市街化調整区域の場合、許可条件はかなり厳しい）

どんな「届出」を受理してもらうか、「許可」をもらうか、と言いますと、

次の種類があります。

３条許可（届出）→農地を農地のまま名義変更する。（次の登記名義人は農業従業者ということ）

４条許可（届出）→農地を宅地などに転用する。（名義変更はしない）

５条許可（届出）→農地を宅地に転用する予定で名義変更する。

東京都２３区の場合は、ほとんどが５条届出です。２３区内ですと、登記簿上の地目が「田」や「畑」になっていても、実際は駐車場や雑種地として利用している場合が多いです。（つまり、実際に田んぼや畑じゃなくても、登記地目が農地なら届出が必要なんです）

今日は農地についてザックリと書いてみました。